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【绿庭视界】回顾丨2019年楼市上演“冰与火之歌”,今年转机在哪里?

2020-01-08

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刚刚过去的2019年楼市,行情可谓跌宕放诞放诞起伏。既有延绵数里、8成首付抢不到的火爆,也有降价百万卖不掉、两万全款买一套的凛冽,地产行业可谓“一半是海水,一半是火焰”。


这样的差别,正好说明了当前楼市“以稳为主”、“松紧结合”、“因城施策”的总基调。


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从统计局公布的数据来看,2016年“9·30”新政后,楼市疯涨的局面获得有效遏制,但过程中细微的变更一直存在。


以更能体现楼市情况的二手房来说,拿4个一线城市举例,北京、上海、广州房价都有所回调,其中北京较2017年3、4月份的高点更是回调跨越8%。相反,深圳二手房却是一路震荡上行,近来还创出了新高。


1、调控不放松,房地产金融首当其冲


2019年全年楼市政策坚持了相对稳定,因城施策的精准调控在各地都有所体现。如佛山取消楼市限价政策、东莞调剂二手房交易个税等,苏州部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价政策。总体来看,政策放松的城市和地区较少,而大部分城市依然维持了调控高压,尤其是开封、张家港两地分别在7月、12月经历了政策放松“一日游”,导致各地调控放松更为谨慎。


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2、“抢人”政策频出,拉动楼市热度提升


2019年直接针对楼市调控放松的政策可谓凤毛麟角,大量的放松体现在各地落户政策放松、人才政策放松,这类政策对于楼市切实其实发生了间接性影响。


大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制,“零门槛落户”、“先就业后落户”成必备条件。2019年,有超30多个城市陆续出台了新的落户政策,广东、辽宁、浙江、江西等省均在其列,其中不乏新一线城市的身影——成都、西安、南京、杭州、武汉等城市。同时,补贴力度加大,重点解决人才的生活和居住问题。


从放松人才购房限制政策来看,大都是提供了相应的补贴或直接降低或取消了人才的购房门槛,对于三亚、南京、天津、佛山、江门等地的政策来看,确实对于本地城市和区域的热度提升起到了较为明显的效果。


但必须要看到,人才政策的真实目的依然还是以吸引人才为主旨,政策自己包含的内容也较多,人才购房只是其中一部分。稳就业是一个城市发展的重要指标,人才加入会切实带动城市发展。而发展过程中容易涌现住房供应跟不上、基础设施不足等城市病问题,因此,想要变人口数量依赖为人口质量依赖,就必须加快转型发展,实现家当升级,让家当与人才以立异为纽带,互为推动力。

同时,人口流动的背后是资本的流动,人口不仅自身带来资本,同时也在吸引资本流动。预计2020年更多城市会加入“抢人大战”中,城市人口争夺战刚刚开始。


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而房企也在此时积极结构。从实际拿地情况来看,房企围绕重点城市群和核心都会圈的结构力度明显加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为明显。深圳、北京土拍市场都涌现过火热的局面,一线城市的优质地块更是让房企欲罢不克不及,6月,深圳几块宅地的出让更是具有明显的“吸睛”效果。


与此相对应的是,三四线及以下城市是土地流拍集中地,从2019年土地流拍数量的情况来看,排名靠前的城市分别为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企的结构意愿度低,市场趋冷是这类城市土地降温的重要因素。


3、2020年地产政策会有拐点吗?


过去的2019年,楼市整体调控依然不放松,但“因城施策”的作用正在显现,“抢人大战已然开启”。已然到来的2020年,楼市又会怎样呢?


政策上,在“以稳为主”的基调下,我们看到的是地方性政策带来松紧结合的微调,叠加高层对于地产“不作为短期刺激经济的手段”的亮相,预计2020年政策端大收大放的可能性较低,更倾向于分歧城市根据自身情况,因地制宜的实行“分类调剂”,以实现由“限房价”向“稳地价、稳房价、稳预期”的转变。


预计2020年两会定调以后,政策放松的概率会增加,即政策的拐点会真正到来。若是放松,基本上会在人才购房和限售政策上进行放松,同时会在购房贷款资格认定上进行调剂,最后则会在限购政策和税费政策上进行调剂。当然政策放松也是有条件的,如果因为放松而导致市场炒作,那么放松也还是会比较谨慎的,即政策层面不希望市场有大起大落的现象涌现。


具体到楼市基本面,开发投资方面,在2020年土地投资走弱、建安投资修复企稳的共同作用下,预计房地产开发投资增速在7%左右,预计2020年施工面积同比增速为6.5%左右、竣工进一步修复至同比6.5%。


对房企来说,行业“囤地即盈利”的模式已经渐行渐远,销量逐步回归至合理中枢的过程中,更多的是要求房企进行积极的变革以适应市场发展节奏。考虑到目前行业融资端依然偏紧,头部房企凭借拓宽融资渠道及低成本的融资水平将进一步巩固规模优势,行业集中度有望继续提升。


结合近期召开的经济工作会议,2020年“稳”依然是主基调,而因城施策也将“全面落实”。此外,城镇老旧小区更新改造即“旧改”将接力“棚改”,成为住房保障工作进入下一阶段的重要主题。


总之一句话,2020年楼市“稳”字当头,但变更肯定是会有的!

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